Dünya Sağlık Örgütü tarafından Pandemi olarak ilan edilen Covid 19 (Koronavirüs) salgını nedeniyle salgın döneminde Konut ve İşyeri Kiralarının Durumu ile Kiraya veren ile Kiracının Hakları Nelerdir?

Dünyada Ve Ülkemizde Salgın hale gelen COVİD-19 (KoronaVirüs) Nedeniyle devlet tarafından alınan önlemler kapsamında bir takım kanun değişiklikleri, T.C. Cumhurbaşkanlığı tarafından yayımlanan genelgeler, T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından yayımlanan genelgeler ile birçok işyeri devlet tarafından kapatıldığı gibi T.C. Sağlık Bakanlığı’nın ‘‘EVDE KAL’’ çağrısı, Koronavirüs’ten korunmak için alınması gereken 14 önlem tavsiyesi dikkate alınarak alınan bireysel önlemler kapsamında birçok işyeri de bireylerin kişisel olarak aldıkları tedbirler ile kapatılmıştır. Böylelikle toplumun ve bireylerin koronavirüsten korunmaya çalışılması amaçlanmıştır.

COVID-19 salgını sebebiyle oluşan pandemi döneminde,  sözleşmelerin  mevcut hukuki durumunun açıklığa kavuşturulması için hazırlanan bu yazı Türk hukukuna tabi sözleşmeler için geçerlidir. Tarafların, sözleşmeye uygulanacak hukuk olarak Türk hukukundan farklı bir hukuk seçmesi halinde, aşağıdaki açıklamalar uygulama alanı bulmayacaktır. Böyle bir durumda, meselenin sözleşmesel ilişkinin tabi olduğu hukuka göre yorumlanması gerekecektir.

Koronavirüs salgınına karşı ekonomik alanda alınan tedbirler kapsamında Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 26.03.2020 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu Kanununun 51. Maddesinde yer alan Geçici 2. Madde ile ‘‘1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.’’ Düzenlemesi getirilmiştir.

Sözleşmesel ilişkinin tarafları, kanunun emredici hükümleri kapsamında kamu düzeni ve genel ahlak kurallarına uygun olarak şekil şartına  tabi olmaksızın karşılıklı serbest iradeleri ile kira sözleşmeleri akdedebilmektedirler. Öncelikle sözleşme incelenmeli, tarafların akdetmiş oldukları bu sözleşmelerde gerçekleşebilecek olağanüstü bir hal durumu ile ilgili özel hükümler tesis etmiş olup olmadıklarına bakılmalıdır. Böyle bir durum söz konusu ise bu olağanüstü oluşan durum ile ilgili tesis edilmiş olan hükme göre bir karara varılmalıdır. Buna karşılık özel bir hükmün bulunmadığı bir durumda bu kez genel hükümler çerçevesinde kira sözleşmelerinin akıbeti incelenmelidir.

26.03.2020 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında yapılan değişikliğin kanun değişikliğinin işyerlerine ve konut kiralamalarına etkilerini ayrı ayrı incelemek gerekmektedir.

1-      İŞYERİ KİRALAMALARINA ETKİSİ :

26.03.2020 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunda açıkça ‘‘1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz’’ hükmüne yer verildiğinden bahse konu dönemde kirasını ödeyemeyen kiracılar hakkında kiracıya karşı sözleşmenin feshi ve tahliye yoluna gidilemeyeceği tartışmasızdır. Kanunda yapılan değişikliğin amacı, mevcut durumu TBK 136 ve 137 maddelerinde düzenlenen ifa imkansızlığı hallerine sokmak sureti ile borcu sona erdirmek olmayıp, yalnızca belli şartlar dahilinde ertelemektedir. Bu nedenle de 01.03.2020 – 30.06.2020 dönemine ilişkin kirasını ödemeyen kiracının kira borcu ortadan kalkması söz konusu değildir. Kiraya veren koronavirüs nedeniyle ortaya çıkan olağanüstü dönem sona erdikten itibaren (şimdilik kanunla 30 Haziran 2020 olarak öngörülmüştür.) bu döneme ilişkin kira alacaklarına yönelik Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu kapsamında alacağın tahsilini yoluna gidebilecektir. Ancak şunu belirtmek gerekir ki; olağanüstü dönem bitmiş olsa dahi yine de sırf belirnenen dönemin kiralarının ödenmemesi sebebi ile tahliye/akdin feshi yoluna gidilemeyecektir.

Burada akla şu soru da gelmektedir;

Kanun kapsamında belirlenen dönemde kirasını ödeyemediği için tahliye edilemeyecek işyerleri  hangileridir?

Devlet tarafından alınan tedbirler kapsamında kapatılan işyerleri mi (yani işverenin kendi insiyatifine bırakılmaksızın kapatılan işyerleri) yoksa işverenlerin iradiolarak aldıkları karar ile kapatılmasına karar verilen işyerleri mi? Kanunda bu konuda herhangi bir ayrım yapılmamıştır. Kanunda yalnızca ‘‘iş yeri’’ olarak belirtildiğinden kimin tarafından kapatılmasına karar verildiğine bakılmaksızın tüm işyerlerinin bu düzenlemeden faydalanmasına bir engel bulunmamaktadır.

2-      KONUT KİRALAMALARINA ETKİSİ:

26.03.2020 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunda Konut Kiralarına yönelik herhangi bir düzenleme yapılmamıştır. Bu kapsamda konut kiracılarının koronavirüs döneminde kira bedellerini ödememelerini gerektirecek bir değişiklik söz konusu değildir. Ancak şunu da belirtmek gereki ki; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde (kira kontratı) mücbir sebep halinde tarafların hak ve yükümlülüklerinin ne olacağı düzenlenmiş ise,sözleşme serbestisi ilkesi kapsamında tarafların bu hükmü esas alacağı tartışmasızdır.

Koronovirüs Salgını Sebebi İle Ödeme Güçlüğüne Düşen Kiracı, Kira Bedelinin Uyarlanması Yani Kira Bedelinin Düşürülmesi Yoluna Gidebilir Mi?

Öncelikle belirtmek gerekir ki Kanun değişikliği ile kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin herhangi bir düzenleme getirilmemiştir. Bu durumda kira ilişkilerini düzenleyen temel kanunumuz olan Türk Borçlar Kanunu hükümleri geçerliliğini korumaktadır. Her ne kadar TBK 307. Maddesi  ‘‘Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.’’ Hükmü gereğince kira bedelinin indirilmesi ‘‘Ayıp’’a bağlanmış yani kiralananda bir ayıp yok ise kira bedelinin indirilmesinin kiracı tarafından istenemeyeceği belirtilmişse de  koronavirüs nedeni ile aşırı ifa güçlüğü söz konusu olacağından TBK 307. Maddesi uygulama alanı bulamayacaktır.

Aşırı İfa Güçlüğünü düzenleyen TBK 138. Maddesi ‘‘Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.’’ Düzenlenmesi kapsamında Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair kanunla belirlenen 01.03.2020 – 30.06.2020 dönemine ilişkin kira borcunu kısmen ya da tamemen ödemeyen veya ifanın aşırı güçleşmesinden dolayı hakkını saklı tutarak ödeyen kiracı, dava açmak sureti ile kira bedelinin uyarlanmasını isteyebilecektir. Kanımızca bu uyarlama davacının konusu yalnızca 01.03.2020 – 30.06.2020 dönemine ilişkin kira borçlarına yönelik olabilecektir. Kiracının uyarlama talebine seçenerek olarak sözleşmeden dönme veya sözleşmeyi feshetme hakkı da bulunmaktadır.

26.03.2020 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanunun 51. Maddesi ile getirilen geçiçi 1. Maddede kapsamında  Covid-19 salgın hastalığının ülkemizde görülmüş olması sebebiyle yargı alanındaki hak kayıplarının önlenmesi amacıyla;nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere tüm icra ve iflas takipleri, taraf ve takip işlemleri, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınması, ihtiyati haciz kararlarının icra ve infazına ilişkin işlemler 22/3/2020 (bu tarih dâhil) tarihinden, itibaren 30/4/2020 (bu tarih dâhil) tarihine kadar durdurulmuştur.  Ancak 30.04.2020 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan 2480 sayılı Yargı Alanındaki Hak Kayıplarının Önlenmesi Amacıyla Getirilen Durma Süresinin Uzatılmasına Dair Cumhurbaşkanı Kararı kapsamında 7226 sayılı Kanunun 51. Maddesi ile getirilen geçiçi 1. Maddede  belirlenen durma süreleri 01.05.2020 (bu tarih dahil) tarihinden 15.06.2020 tarihine kadar ( salgın hastalığın yayılma tehlikesinin daha önce ortadan kalkması halinde yeniden değerlendirilmek üzere) UZATILMIŞTIR.

Bu kapsamda hem işyeri hem de konut kiralarını ödemeyen kiracılar aleyhine 15.06.2020 tarihine kadar icra takibi başlatılamayacaktır.

15.06.2020 tarihinden sonra ise;

Ø  İşyeri kiralarına yönelik 01.03.2020 – 30.06.2020 dönemine ilişkin kirasını ödemeyen kiracının kira borcu ortadan kalkmayacak olup, bu döneme yönelik ödenmeyen kira alacağının tahsili için icra takibine gidilebilecek ancak tahliye ve akdin feshi yoluna gidilemeyecektir. 01.03.2020 – 30.06.2020 dönemine ilişkin Kira borcunu kısmen ya da tamemen ödemeyen veya ifanın aşırı güçleşmesinden dolayı hakkını saklı tutarak ödeyen kiracı, dava açmak sureti ile kira bedelinin uyarlanmasını isteyebilecektir. Kiracının uyarlama talebine seçenerek olarak sözleşmeden dönme veya sözleşmeyi feshetme hakkı da vardır.

Ø  Konut kiralarına yönelik ise, özel bir düzenleme bulunmadığından ödenmeyen kira bedelleri nedeniyle 15.06.2020 tarihinden sonra hem tahliye, hem akdin feshi hem de alacağın tahsili için icra takibi yoluna gidilebilecektir.

Tekelioğlu & Ateş Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu